Kiedy demografia zacznie wpływać na ceny nieruchomości w Polsce?

Co mówią prognozy?

W oficjalnej prognozie GUS liczba ludności Polski ma zmniejszyć się do około 30,9 mln w 2060 roku. W eksperymentalnym scenariuszu zakładającym utrzymanie bardzo niskiej dzietności może spaść nawet do około 28,4 mln.

Sam ubytek ludności nie zostanie jednak równomiernie rozłożony. Duże ośrodki gospodarcze i akademickie nadal mogą przyciągać mieszkańców z innych części kraju oraz z zagranicy. Jednocześnie wiele mniejszych miast i miejscowości będzie tracić ludzi w wieku produkcyjnym.

Dlatego zamiast jednego rynku nieruchomości będziemy obserwować coraz większe różnice pomiędzy poszczególnymi lokalizacjami.

Gdzie demografia będzie widoczna najwcześniej?

Negatywny wpływ zmian demograficznych już dziś można zauważyć w miejscowościach, które tracą mieszkańców i miejsca pracy. Problem będzie narastał szczególnie tam, gdzie występują jednocześnie:

• odpływ młodych ludzi,
• brak nowych miejsc pracy,
• słaba komunikacja z większym miastem,
• ograniczony dostęp do szkół, ochrony zdrowia i usług,
• duża liczba starszych mieszkań i domów,
• niewielki popyt ze strony nowych mieszkańców.

W takich lokalizacjach nieruchomość może być dostępna cenowo, ale trudna do sprzedania. Największym ryzykiem nie zawsze będzie więc nominalny spadek ceny, lecz utrata płynności – znalezienie kupującego może trwać wiele miesięcy albo wymagać znacznego obniżenia ceny.

A co z Warszawą i największymi miastami?

Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań oraz ich dobrze skomunikowane okolice mogą przez długi czas zachowywać popyt pomimo spadku ludności całego kraju.

Decydują o tym rynek pracy, uczelnie, dostęp do usług, migracja wewnętrzna i zagraniczna oraz ograniczona podaż gruntów w najlepszych lokalizacjach.

Nie oznacza to, że wszystkie nieruchomości w dużych miastach będą drożeć jednakowo. Coraz większe znaczenie będą miały:

• dostęp do transportu publicznego,
• niskie koszty utrzymania,
• winda i brak barier architektonicznych,
• bliskość usług medycznych i handlowych,
• funkcjonalny układ mieszkania,
• możliwość łatwego wynajęcia lub sprzedaży.

Starzenie się społeczeństwa może zwiększać zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami położonymi blisko usług. Jednocześnie duże domy w miejscach wymagających codziennych dojazdów samochodem mogą mieć coraz bardziej ograniczoną grupę potencjalnych nabywców.

Kiedy wpływ stanie się naprawdę istotny?

Można przyjąć trzy etapy:

• do około 2030 roku – demografia będzie jednym z wielu czynników, a na ceny nadal mocniej mogą oddziaływać dochody, oprocentowanie kredytów, podaż mieszkań i migracja;
• lata 2030–2040 – różnice pomiędzy rosnącymi metropoliami a wyludniającymi się regionami powinny stawać się coraz wyraźniejsze;
• po 2040 roku – w wielu mniejszych miejscowościach spadek liczby gospodarstw domowych i pojawianie się mieszkań odziedziczonych po starszych pokoleniach mogą wyraźnie zwiększyć podaż.

Nie oznacza to ogólnopolskiego załamania cen. Bardziej prawdopodobna jest silna polaryzacja: dobre nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach mogą utrzymywać wartość, podczas gdy lokale w regionach tracących mieszkańców będą sprzedawały się coraz trudniej.

Lokalizacja stanie się jeszcze ważniejsza

Demografia nie sprawi, że nieruchomości przestaną być wartościowym składnikiem majątku. Sprawi jednak, że jeszcze większe znaczenie będzie miało to, co i gdzie kupujemy.
Przy wyborze nieruchomości warto analizować nie tylko jej obecną cenę, ale także lokalny rynek pracy, migrację, strukturę wieku mieszkańców, planowane inwestycje, transport oraz możliwy przyszły popyt.

Eksperci Estate Result pomagają ocenić nieruchomość nie tylko z punktu widzenia bieżących potrzeb i możliwości finansowania, ale również jej długoterminowej atrakcyjności. W perspektywie zmian demograficznych właściwy wybór lokalizacji może mieć większe znaczenie niż krótkoterminowe wahania cen.

Źródła: Prognoza ludności na lata 2023–2060 – GUS, Prognoza gospodarstw domowych na lata 2016–2050 – GUS, Symulacja liczby ludności do 2060 r. – GUS.