26 czerwca 2026
Sprzedać mieszkanie czy zostawić je na wynajem?
Zmiana dwupokojowego mieszkania na większy lokal lub dom często prowadzi do ważnego pytania: czy dotychczasową nieruchomość sprzedać i przeznaczyć środki na nowy zakup, czy pozostawić ją na wynajem i zaciągnąć większy kredyt?
Decyzja nie powinna zależeć wyłącznie od oczekiwanego czynszu. Należy porównać rzeczywistą rentowność najmu z kosztem dodatkowego kredytu, który będzie potrzebny, jeżeli dotychczasowe mieszkanie nie zostanie sprzedane.
Rentowność najmu a koszt kredytu
W połowie 2026 roku przeciętna rentowność brutto najmu mieszkania o powierzchni 40–59 m² w Warszawie wynosiła około 5,3% rocznie. Po uwzględnieniu podatku, okresów bez najemcy, ubezpieczenia, napraw i kosztów ponoszonych przez właściciela rentowność netto może wynosić około 4–4,5%.
Jeżeli koszt kredytu potrzebnego na zakup większego mieszkania lub domu wynosi 5,5%, pojawia się ujemna różnica wynosząca około 1–1,5 punktu procentowego rocznie. Oznacza to, że sam dochód z najmu może nie pokrywać kosztu finansowania odpowiadającego wartości pozostawionego mieszkania.
Przykładowo, przy wartości mieszkania wynoszącej 800 tys. zł:
- dochód netto z najmu przy rentowności 4,1% wyniesie około 32 800 zł rocznie,
- koszt odsetek od dodatkowego kredytu przy oprocentowaniu 5,5% wyniesie około 44 000 zł rocznie,
- różnica wyniesie około 11 200 zł rocznie, czyli ponad 930 zł miesięcznie.
Raty kapitałowej nie należy traktować jako kosztu, ponieważ zmniejsza ona zadłużenie i zwiększa majątek właściciela. Trzeba jednak uwzględnić ją w miesięcznym budżecie, ponieważ wpływa na bieżącą płynność finansową.
Wzrost wartości nieruchomości
Przy porównywaniu najmu z kosztem kredytu nie należy pomijać możliwego wzrostu wartości mieszkania. Według danych Narodowego Banku Polskiego ceny mieszkań w siedmiu największych miastach wzrosły pomiędzy IV kwartałem 2015 a IV kwartałem 2025 roku o około 123%. Odpowiada to przeciętnemu wzrostowi o około 8,3% rocznie w ujęciu nominalnym oraz około 3,4% rocznie po uwzględnieniu inflacji.
Gdyby mieszkanie warte 800 tys. zł zwiększało wartość zgodnie z historyczną średnią nominalną, wzrost jego ceny wynosiłby około 66 tys. zł rocznie. W połączeniu z dochodem netto z najmu mogłoby to przeważyć nad kosztem dodatkowego kredytu.
Nie oznacza to jednak, że wartość konkretnego mieszkania będzie rosła co roku o 8,3%. Historyczne wyniki nie stanowią gwarancji przyszłych wzrostów, a ceny zależą między innymi od lokalizacji, standardu, sytuacji gospodarczej i dostępności kredytów. W krótkim okresie mogą również pozostawać bez zmian albo spadać. Dlatego potencjalny wzrost wartości powinien być dodatkowym argumentem, a nie jedyną podstawą decyzji.
Kiedy sprzedaż może być korzystniejsza?
Sprzedaż dotychczasowego mieszkania i przeznaczenie uzyskanych środków na większy wkład własny może być rozsądniejsze, gdy:
- rentowność netto najmu jest wyraźnie niższa od kosztu kredytu,
- pozostawienie mieszkania wymaga zaciągnięcia znacznie większego zobowiązania,
- wyższa rata nadmiernie obciąży domowy budżet,
- mieszkanie wymaga remontu albo może generować wysokie koszty,
- właściciel nie chce zajmować się najmem i ryzykiem okresów bez najemcy.
Sprzedaż pozwala ograniczyć wysokość kredytu, miesięczną ratę i całkowity koszt odsetek. Może również poprawić zdolność kredytową i umożliwić zakup lepiej dopasowanej nieruchomości.
Kiedy warto pozostawić mieszkanie?
Zachowanie mieszkania może mieć sens, jeżeli znajduje się ono w dobrej lokalizacji, łatwo znajduje najemców, a właściciel planuje utrzymywać je przez wiele lat. W takim przypadku o wyniku inwestycji decyduje suma dochodu z najmu i wzrostu wartości nieruchomości.
Trzeba jednak oddzielić oba źródła korzyści. Dochód z najmu jest stosunkowo łatwy do oszacowania, natomiast przyszły wzrost wartości pozostaje niepewny. Jeżeli bieżąca rentowność wynosi 4,1% netto, a kredyt kosztuje 5,5%, utrzymanie mieszkania wymaga pokrywania różnicy z własnego budżetu. Decyzja może się opłacić w długim terminie, jeżeli wzrost wartości nieruchomości zrekompensuje tę różnicę, dodatkowe koszty i podejmowane ryzyko.
Nie tylko matematyka
Ostateczna decyzja zależy również od stabilności dochodów, posiadanych oszczędności i komfortu związanego z wysokością zadłużenia. Dwie nieruchomości i większy kredyt mogą w długim terminie zwiększyć majątek, ale jednocześnie oznaczają wyższą ratę, obowiązki wynajmującego oraz większą wrażliwość na utratę dochodu lub nieprzewidziane wydatki.
Eksperci Estate Result pomagają porównać oba warianty: sprzedaż mieszkania i zmniejszenie kredytu albo pozostawienie nieruchomości na wynajem. Analiza obejmuje wartość mieszkania, możliwy czynsz, rzeczywiste koszty najmu, warunki finansowania oraz wpływ każdej decyzji na miesięczny budżet i majątek klienta.
Filip Chilarzewski
Ekspert finansowy
“Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint cupidatat non proident”
